LG Berlin, Az.: 63 S 183/14, Urteil vom 07.05.2015
In dem Rechtsstreit hat die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin in Berlin – Mitte, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2015 für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 18. Juni 2014 – 103 C 410/13 – unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 Euro – ersatzweise Ordnungshaft – oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, welches diesen zugleich angedroht wird, verurteilt, die Durchführung folgender Arbeiten an und im Hause E. Straße … in B., sowie in der Wohnung E. Straße … in B., 3. Obergeschoss rechts, Vorderhaus, zu dulden und nicht durch ein Tun oder Unterlassen zu behindern:
Einbau einer bodentiefen Fenstertür als Zutritt auf den Balkon
Ausbau des bisherigen in der Küche gemäß Anlage 1 vorhandenen Fensters nebst Erweiterung der Mauerwerksöffnung unterhalb der bisherigen Öffnung für das Fenster sowie der sach- und fachgerechte Einbau einer zweiflügligen Fenstertür zum Zutritt auf den Balkon.
Dies beinhaltet folgende Einzelmaßnahmen:
Verlegung des Heizkörperelementes:
Das unterhalb des bisherigen Fensters befindliche Heizkörperelement wird seitlich nach links an die Wand zum Treppenhaus des Seitenflügels versetzt, wobei das Heizkörperelement im Abstand von 20 cm zur Wand zum Hof sach- und fachgerecht eingebaut wird. Die Heizungszu- und -ableitungen werden entsprechend gekürzt und angepasst. Das Heizkörperelement wird dabei nicht verändert.
Ausbau des bisherigen Fensterelements:
Das bislang in der Küche zum Hof hin vorhandene Fenster wird hiernach sach- und fachgerecht ausgebaut. Dieses umfasst den Ausbau der beiden Fensterflügel und des Fensterrahmens bis zur Laibung hin. Die außen angebrachte Fensterbank wird entfernt.
Erweiterung der Maueröffnung:
Das Mauerwerk unterhalb der bisherigen Fensteröffnung wird bis zum Boden hin zur Aufnahme einer bodentiefen zweiflügligen Fenstertür durch Abtragung des Mauerwerks erweitert. Die Breite der Öffnung bleibt erhalten.
Einbau einer Fenstertür:
Hiernach erfolgt der sach- und fachgerechte Einbau einer zweiflügligen bodentiefen Fenstertür (Anlage 2; Fabrikat: Firma M. GmbH oder gleichwertig; U-Wert der Gesamtkonstruktion 1,3 W/m²K; Doppelisolierverglasung, Holzrahmen) in derselben Breite bestehend aus Fensterrahmen, zwei Türfensterflügeln und zwei Oberlichtern. Beide Flügel der Fenstertür lassen sich öffnen.
Der neue Fensterrahmen wird an die Mauerwerkslaibung ordnungsgemäß sowie sach- und fachgerecht unter Ergänzung der Dämmung angearbeitet. Die Laibung wird sodann verputzt und innen – gegebenenfalls nach Tapezierung innen – sowie außen gestrichen.
Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, das hausflurseitige Mauerwerk innerhalb der Türöffnung des Hinterausganges der Wohnung zum Treppenhaus im Seitenflügel zu entfernen und nachfolgend den ursprünglichen Zustand dadurch wieder herzustellen, dass die Schwelle, die Laibungen sowie die Bekleidungen zum Treppenhaus hin ergänzt werden und dem alten Zustand angepasst werden.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 4/9 und die Beklagten 5/9 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung der Klägerin ist teilweise begründet.
Die Beklagten haben nach § 555 d Abs. 1 BGB den Einbau einer bodentiefen Fenstertür als Zutritt auf den Balkon zu dulden. Denn durch diese Maßnahme wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28. Februar 2014 – 63 S 574/12 – Grundeigentum 2014, 1007 m. w. N.). Dies wird auch dadurch belegt, dass ein großer, geräumiger Balkon in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in den Berliner Mietspiegel 2013 als wohnwerterhöhendes Merkmal ausgewiesen ist. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Nutzwert des Balkons nicht deswegen als eingeschränkt anzusehen ist, weil die Beklagten auf dem Balkon von Nachbarn gesehen werden können. Die Nutzbarkeit des Balkons wird aber auch nicht maßgeblich dadurch beeinträchtigt, dass das Badezimmerfenster ebenfalls auf den Balkon hinausgeht. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser Umstand dazu führt, dass der Balkon wegen aus dem geöffneten Badezimmerfenster dringenden Gerüchen nicht bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Dass aus ihrem eigenen Badezimmerfenster ständig unangenehme Geruchsimmissionen dringen würden, tragen die Beklagten nicht vor. Soweit sie geltend machen, aus den anderen beiden Badfenstern der unteren Wohnungen würden Gerüche entweichen, ist schon nicht ersichtlich, wie stark diese noch auf dem Balkon wahrnehmbar sind. Es erschließt sich auch nicht, dass der Geruch der Luft im Bereich des Balkons vom üblichen Geruch in einem Berliner Innenhof abweicht. Ohne Erfolg machen die Beklagten schließlich sinngemäß geltend, sie müssten die streitgegenständliche Maßnahme nicht dulden, weil der Anbau der Balkone selbst ohne entsprechende Ankündigung erfolgt sei und ihnen deshalb ein Anspruch auf Entfernung der Balkone zustehe. Ein Anspruch der Beklagten auf Entfernung des zu ihrer Wohnung gehörenden Balkons wegen Besitzstörung ist jedenfalls nach § 864 Abs. 1 BGB erloschen. Im Übrigen liegt nunmehr die ordnungsgemäße Ankündigung vom 5. August 2013, aufgrund derer die Beklagten den Anbau der Balkone entsprechend den obigen Ausführungen zu dulden hätten. Es würde jedenfalls dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn die Beklagten allein deshalb eine Entfernung der Balkone verlangen könnten, weil sie unangekündigt angebaut wurden, wenn sie sofort wieder zur Duldung des Anbaus verpflichtet wären.
Die Maßnahme bedeutet für die Beklagten keine Härte im Sinne von § 555 d Abs. 2 S. 1 BGB. Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass das Versetzen des Heizkörpers die Annahme einer Härte nicht rechtfertigt. Auf die entsprechenden Ausführungen wird Bezug genommen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass durch die streitgegenständliche Maßnahme die Einbruchsgefahr signifikant erhöht wird. Dabei ist zum Einen zu berücksichtigen, dass die Wohnung im dritten Obergeschoss liegt, zum Anderen, dass vom Balkon bereits jetzt zwei Fenster abgehen. Es ist schon nicht sehr wahrscheinlich, dass ein Einbrecher am Ständerwerk der Balkone bis in das dritte Obergeschoss hinaufklettert. Selbst wenn dies aber der Fall sein sollte, dürfte es für einen solchen Täter keinen nennenswerten Unterschied mehr machen, ob er durch ein Fenster in die Wohnung einsteigt oder sich über die einzubauende Balkontür Zutritt zur Wohnung verschafft.
Schließlich ergibt sich eine Härte auch nicht daraus, dass es sich bei der einzubauenden Fenstertür um eine Holzrahmenfensterkonstruktion handelt, an denen möglicherweise Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind. Selbst wenn die Beklagten verpflichtet sein sollten, diese Arbeiten durchzuführen, würde dies im Verhältnis zu dem durch die Nutzbarkeit des Balkons erhöhten Gebrauchswert der Wohnung nicht ins Gewicht fallen.
Zu Recht hat das Amtsgericht die Klägerin auf die Widerklage hin verurteilt, den zweiten Zugang zur Wohnung der Beklagten wieder herzustellen. Ein entsprechender Anspruch der Beklagten ergibt sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Ergänzend ist lediglich anzumerken, dass der als Anlage 1 zur Klageschrift eingereichte Grundriss nicht zur Beantwortung der Frage geeignet ist, ob die Nutzbarkeit des zweiten Zugangs zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser Grundriss Bestandteil des Mietvertrages ist. Unter § 6 „Vertragsbestandteile“ des Mietvertrages wird er jedenfalls nicht erwähnt. Dem Vortrag der Klägerin lässt sich auch nicht entnehmen, dass dieser Grundriss in sonstiger Weise zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht wurde. Im Übrigen ergibt sich aus dem Grundriss allenfalls, dass der Zugang zur Wohnung grundsätzlich vom Vorderhaus stattfindet, nicht aber dass die Nutzbarkeit der Tür zum Treppenhaus im Seitenflügel – gegebenenfalls beschränkt auf Notfälle – nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören soll. Weil die Tür zum Treppenhaus des Seitenflügels vorhanden war, bedurfte es keiner besonderen Vereinbarung der vertragsschließenden Parteien dazu, dass Nutzungsmöglichkeit der Tür zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies ergab sich schlicht aus dem Vorhandensein dieser Tür. Insoweit gilt nichts anderes als bei anderen Einrichtungen und Ausstattungen einer Wohnung.
Wird etwa eine Wohnung mit Herd vermietet, gehört die Nutzbarkeit des Herdes zum bestimmungsgemäßen Gebrauch, ohne dass es insoweit einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter bedarf. Dass bei Abschluss des Mietvertrags eine ausdrückliche Abrede dahingehend getroffen worden sein soll, dass die hier in Rede stehende Tür nicht benutzt werden könne, lässt sich dem Vortrag der Klägerin nicht entnehmen. Schließlich ist es rechtlich unerheblich, ob die Beklagten in der Vergangenheit diese Tür genutzt haben. Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmt sich nicht danach, wie der Mieter die Wohnung während des Mietverhältnisses tatsächlich nutzt.
Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.
Den Beklagten steht ein Anspruch auf Beseitigung der Balkonplatte oberhalb ihrer Wohnung nicht zu, weil sie gemäß § 555 d Abs. 1 BGB zur Duldung dieser Modernisierungsmaßnahme verpflichtet sind. Diese Vorschrift enthält insoweit eine Sonderregelung für die Verpflichtungen der Mietvertragsparteien bei einer Veränderung der Mietsache. Die Beklagten haben den Bau auch des Balkons im Stockwerk über ihrer Wohnung als Verbesserung der Mietsache zu dulden. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die von den Beklagten gemietete Wohnung nicht isoliert betrachtet werden kann, sondern das Gebäude, in dem sie sich befindet, in die Abwägung miteinbezogen werden muss. Danach stellt die Schaffung jeweils eines weiteren Balkons für in dem Haus befindliche Wohnungen insgesamt eine Wertverbesserung für alle Wohnungen dar. Für die Duldungspflicht der Beklagten ist es hier – wie bereits oben erwähnt – unerheblich, ob die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt worden ist. Es verstieße gegen Treu und Glauben der Klägerin allein wegen mangelnder Ankündigung den teilweisen Abriss des Balkons aufzugeben, wenn sie diesen bei Einhaltung aller formellen Voraussetzungen umgehend erneut errichten könnte (LG Berlin, Urteil vom 13. November 2013 – 18 S 99/13 – ibr-online).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10 S. 1, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht vorliegen.
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