Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11, seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mietmangels nochmals verdeutlicht.
Sachverhalt: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz kam. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Mit ihrer Klage begehrte die Klägerin die Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt. Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels in unvertretbarer Weise überspannt hatte.
Entscheidungsgründe: Eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietwohnung der Beklagten liegt nicht schon darin, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Mietwohnungsnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen, wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat, hinzunehmen. Eine Mietminderung tritt nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes ein. Der Mieter muss gegenüber dem Vermieter daher nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) muss er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Mängelprotokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (z.B. Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es sich handelt sowie zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese Beeinträchtigungen ungefähr auftreten.
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