Kellerdurchfeuchtung bei älterem Haus – Gebäudemangel?

Das Fehlen einer Horizontal- und Vertikalsperre ist für sich genommen kein Mangel eines Hauses, weil solche Abdichtungsmaßnahmen bei einem älteren Haus (im Fall Baujahr um 1920) nicht erwartet werden können. Tritt bei alten Häusern eine massive Durchfeuchtung der Kellerwände auf, so liegt in der Regel kein Mangel des Hauses vor. Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungsmaßnahmen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel, es kommt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere darauf, welchem Zweck die Kellerräume dienen und ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft worden ist. Ein Sachmangel liegt unter Umständen vor, wenn die übrige Bausubstanz und damit die Nutzbarkeit als Wohngebäude insgesamt betroffen ist und/oder die gewöhnliche Nutzung von Kellerräumen in Altbauten beeinträchtigt ist (OLG Brandenburg, Urteil vom 08.08.2013, Az.: 5 U 75/12).

Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstückes besteht grundsätzlich eine Pflicht des Verkäufers nur zur Offenbarung verborgener Mängel. Bei Mängeln, die einer ordnungsgemäßen Besichtigung zugänglich sind, besteht keine solche Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Zu einer Hausbesichtigung sollte man als Hauskäufer daher immer einen Fachmann mitnehmen.

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